港区港南のマンション相場【2026年最新】

港区港南は、JR・新幹線・京急が乗り入れる品川駅から徒歩圏内という抜群のアクセス環境を備えた、東京を代表するウォーターフロント再開発エリアです。2000年代以降の大規模再開発により、品川Vタワー、ワールドシティタワーズ、コスモポリス品川などのタワーマンションが林立し、職住近接を求めるビジネスパーソンから高い支持を得ています。

港南のマンション市場は、2025年に平均成約価格1億3,281万円を記録し、前年比+14.2%と堅調な上昇を見せています。平米単価は177万円/㎡（坪単価586万円）で、港区平均（211万円/㎡）と比較すると価格帯は抑えめですが、広さと共用施設の充実度で高い評価を得ています。2020年からの5年間で平米単価は約79%上昇しており、エリアの将来性が継続して評価されています。

エージェントからのアドバイス

港南は品川駅至近という利便性と、ウォーターフロントの開放的な住環境を両立した希少なエリアです。2020年から平米単価が約79%上昇しており、売却を検討されている方には有利な市況が続いています。

特に大規模タワーマンションは流動性が高く、スムーズな売却が期待できます。まずは無料査定で、あなたのマンションの現在価値を確認してみませんか？

港南は、品川駅港南口から東京湾方面に広がるエリアで、2000年代の大規模再開発によりタワーマンションと企業本社ビルが集積する街へと変貌しました。JR各線・東海道新幹線・京急線が利用できる品川駅まで徒歩圏内という利便性と、運河沿いの開放的な住環境を両立しています。

港南の住環境は、都心のビジネスエリアでありながら、運河沿いのプロムナードや公園が整備された水辺の景観が特徴です。品川シーズンテラス、品川グランドコモンズなど大型商業施設が立地し、日常の買い物から飲食まで徒歩圏内で完結できる利便性を備えています。

居住者層は、品川駅周辺の大企業に勤務するビジネスパーソン、新幹線通勤を行う経営者・役員層、羽田空港へのアクセスを重視する海外出張の多い専門職など、利便性を重視する世帯が中心です。このような住民構成が、マンションの「実用的価値」を生み出しています。

周辺施設も充実しており、港南小学校・港南中学校などの教育施設、品川シーズンテラス内の医療モールやスポーツ施設、運河沿いの遊歩道など、ファミリー層にも対応した環境が整っています。

港南のマンション価格推移を国土交通省不動産情報ライブラリおよびレインズマーケットインフォメーション、およびリンネ独自ネットワークによる実際の成約情報をもとに分析しました。

港南のマンション価格推移を見ると、いくつかの重要な特徴が浮かび上がります。

港南のマンション価格上昇の背景には、品川駅周辺の再開発とリニア中央新幹線開業への期待があります。2027年にリニアが開業すれば、名古屋まで約40分という圧倒的な利便性が実現し、さらなる価値向上が見込まれます。

2025年の平米単価177万円/㎡は、港区の他エリア（六本木240万円/㎡、元麻布250万円/㎡など）と比較すると価格帯は抑えめですが、その分広めの住戸を取得しやすく、ファミリー層に支持されています。また、タワーマンションの充実した共用施設（ジム、プール、ゲストルームなど）も評価ポイントです。

エージェントからのアドバイス

港南のマンションは、品川駅至近という利便性とリニア開業への期待から、今後も需要が見込まれるエリアです。2020年から平米単価が約79%上昇しており、売却を検討されている方には良いタイミングです。

特に大規模タワーマンションは常に需要があります。まずは現在の市場価値を確認されることをお勧めします。

港区全体のマンション成約件数の月別推移から、売却に最適なタイミングを分析します。季節ごとの需要変動を把握することで、効果的な売却戦略を立てることができます。

港南のような大企業が集積するエリアでは、一般的な季節性に加えて、企業の人事異動時期も成約に影響します。特に品川駅周辺に本社を構える企業への転勤・転職に伴う需要は年間を通じて安定しており、流動性の高さが特徴です。

港区の2024-2025年における間取り別の平均売買価格を分析しました。間取りによって価格帯と購入層が大きく異なるため、ご自身の物件がどの層にアプローチできるかを把握することが重要です。

港南のマンションでは、同じ間取りでも階数と眺望によって価格が大きく変動します。特にワールドシティタワーズやコスモポリス品川などでは、東京湾ビューの高層階住戸が人気で、低層階との価格差は20-30%に達することもあります。

築年数は物件価格を左右する重要な要因です。港区の2024-2025年の築年数別平均平米単価を分析し、あなたの物件がどの価格帯に位置するかを把握しましょう。

港南のタワーマンションは、2003年から2008年にかけて竣工した物件が多く、築20年前後が主力となっています。この世代のマンションは、1回目の大規模修繕が完了または予定されており、修繕後の物件は築年数以上の評価を受ける傾向があります。

あなたのマンションが築15-25年の物件である場合、港南という立地と大規模タワーマンションというブランド価値により、一般的な下落率よりも価値を維持している可能性が高いです。

港南で2022年から2025年にかけて成約した物件の平米単価をもとに、人気マンションをランキングしました。どのような物件が高値で取引されているかを把握することで、ご自身の物件の市場価値を客観的に評価できます。

高値で取引されているマンションに共通する特徴は、品川駅から徒歩10分以内の立地、大規模タワーマンション、そして充実した共用施設です。特に品川Vタワーは港南を代表するランドマークとして常に高い需要があります。

港南では、同じマンション内でも階数と眺望によって価格が大きく変動します。高層階・東京湾ビュー・レインボーブリッジが見える住戸は特に高い評価を受けています。

売出件数の多いマンションは、市場での認知度が高く、流動性も高い物件と言えます。2023年1月から2026年1月までの売出件数をランキングしました。

売出件数が多いことは、そのマンションが市場で活発に取引されていることを示しています。ワールドシティタワーズは2,090戸という圧倒的な規模から常に多数の売出があり、売却期間も短い傾向です。

港南の大規模タワーマンションは、居住者層の多様性（転勤・転職による売却、ライフステージの変化など）から常に一定の売出があります。大規模マンションでは同じマンション内に競合物件が出やすい反面、買い手にとっては比較検討しやすく、結果として流動性の高さにつながっています。

港区の月別成約データと港南の市場動向を踏まえ、マンション売却のベストタイミングを解説します。

港南のような大企業が集積するエリアでは、企業の人事異動時期（4月・10月）の前が売却に有利です。特に品川駅周辺に本社を構える企業への転勤・転職に伴う需要は年間を通じて安定しています。

2020年から2025年まで79%の上昇を記録してきた港南マンション市場は、リニア開業への期待感から引き続き注目を集めています。この期待を「実現金」に変えるなら、現在が適切なタイミングである可能性があります。

エージェントからのアドバイス

売却のベストタイミングは、物件の状況やお客様のご事情によって異なります。港南は年間を通じて需要があるエリアですが、2-3月のピーク期に向けた準備は早めに始めることをお勧めします。

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エージェントからのアドバイス

港区港南でのマンション売却をご検討中の方、ぜひリンネにご相談ください。

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